永利策略 从“深圳半壁江山”到集体消失！潮汕地产天团，为何一夜崩塌？

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曾经，深圳每10个楼盘，有7个是潮汕老板开发的。如今，他们中的许多人，却消失在行业的寒冬里。

2025年5月，造价10亿的“英之园”在爆破声中倒下。

这座违建五年的豪华庄园，不仅是法律的终点，也像一个时代的句号——潮汕地产商的黄金年代，正式落幕。

潮汕地产商的故事，是一部典型的“闯深圳”奋斗史。

1979年，普宁小伙黄楚龙来到深圳，只是个普通水泥工。他曾自嘲：“我没文化、没技术，就是个水泥匠。”像他这样从底层干起的潮汕人，不在少数。

1992年南巡之后，深圳土地价值飙升。潮汕商人敏锐嗅到商机：黄楚龙创立星河、黄茂如开发茂业城、纪海鹏成立龙光、郭英成接手烂尾楼起步做……他们从修路、建桥起步，靠城中村改造、荒地开发、接盘烂尾楼，迅速崛起。

“没读过什么书，但赚到了钱。”这句话，成了许多潮汕老板的骄傲标签。

潮汕商帮在深圳的打法，极具地域特色：

佳兆业郭英成被称为“烂尾楼大王”，1999年接手桂芳园、2003年改造“子悦台”，两次把烂尾楼变成热销盘；

龙光纪海鹏热衷抢地王，2003年以2.86亿拿下宝安地块，之后频频高价夺地，成为“地王收割机”；

皇庭国际郑康豪借父辈基础，2010年拿下深圳福田CBD的晶岛项目，改名“皇庭广场”，估值一度近80亿。

更关键的是永利策略，潮汕商帮家族力量强大。

茂业黄氏六兄弟、佳兆业郭氏三兄弟、龙光纪氏三兄弟……

要么一起创业，要么各自成势、互相扶持，形成强大的资源网络。

潮汕地产商最风光的时刻，是姚振华的宝能系横扫万科股权，试图成为中国最大地产公司的大股东。

但疯狂扩张背后，隐患早已埋下。

比如陈氏兄弟的“英之皇”项目，2013年未批先建，2025年被强制拆除。期间虽经三次听证、行政复议，仍难逃法律制裁。

过度依赖开发、高杠杆运营，一旦市场转冷，资金链迅速断裂。“英之皇”526套商铺两次法拍流拍，5.3亿资产无人接盘，债务崩盘、老板被列为失信人。

家族纽带本是优势，却在某些时候演变为“攻守同盟”，甚至触碰法律红线。

2020年后，房地产市场彻底转向。

三四线城市房价虚高、人口外流，潮汕商人大举布局的项目陷入滞销。惠州等地租售比低到毫无投资价值，库存压顶、销售冰封。

· 龙光集团被曝出未公开的美元债务，股价腰斩，总负债2265亿，2022年后停止拿地；· 皇庭广场2025年拍卖，起拍价30.53亿（七折），仅1人报名，最终流拍；· 中洲控股连续两年巨亏，挣扎在退市边缘。

曾经风光无限的“地王专业户”，纷纷跌下神坛。

危机之下，潮汕老板选择各异：有人卖资产还债，有人转型芯片

龙光纪海鹏承诺“不躺平”，交付2.8万套房，拿出13.41亿美元贷款争取债权人支持，至2025年已完成约80%境外债务重组；

皇庭国际郑康豪转向半导体，2021年收购意发功率半导体公司，试图跨界突围；

宜华生活刘绍喜则未能翻身，公司退市，本人被列为“老赖”。

但也有例外。

星河集团黄楚龙一直坚持“有多少钱办多大事”，不依赖高杠杆，成为少数稳健生存的潮汕房企。

时代抛弃你，连声再见都不会说。

“英之园”的倒塌，是一座建筑的终结，也是一个商业时代的缩影。

潮汕地产商从草根崛起、称霸深圳，到泡沫破裂、集体退场，是中国房地产从黄金时代走向白银时代最真实的注脚。

盲目扩张、忽视风险、依赖高杠杆……这些曾经带来暴利的打法，最终成为埋葬他们的陷阱。

如果不变革、不转型，或许真的没有人能永远站在风口。潮汕地产商的故事，值得每一个创业者深思。

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